Contrat "anti-corona" de location de bureaux : la clause pandémie

En raison de la crise covid, les locataires, et donc aussi les propriétaires, se sont retrouvés dans une situation financière difficile. En particulier dans les secteurs de l'hôtellerie et du commerce de détail. De nombreux locataires souhaitent bénéficier d'une réduction de loyer ou même résilier le contrat de manière anticipée. Dans un certain nombre de cas, il s'agit de "faire ou périr". Pour le moment, on ne sait pas encore quelle solution le tribunal choisira dans les cas où le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à trouver une solution eux-mêmes.  

Le marché des bureaux  

Le marché des bureaux semble être encore plus calme. Cela est compréhensible car le marché est beaucoup plus large en termes de loyer. On y trouve par exemple des administrations, des hôpitaux, des cabinets d'avocats, des agences immobilières, des agences de voyage, des entreprises de livraison de colis et des boutiques Internet.D'une part, cette catégorie est constituée d'entreprises qui continuent à fonctionner, voire qui profitent de la crise. D'autre part, il y a aussi des entreprises qui souffrent de cette situation comme aucune autre. Pensez notamment aux agences de voyage.  

Clause de pandémie  

Pendant ce temps, le monde se remet sur les rails et, heureusement, il y a aussi des parties qui discutent entre elles pour conclure de nouveaux contrats. La question qui se pose est de savoir si un contrat peut inclure une telle clause qui offre aux parties concernées une solution en cas de pandémie. En effet, avant la conclusion d'un contrat, les parties ont un esprit plus ouvert l'une envers l'autre que lorsqu'il existe déjà un litige potentiel. Si une situation de force majeure se produit effectivement, les parties savent à quoi s'en tenir et ne sont pas laissées à l'incertitude d'une décision de justice.

Avantages d'une clause de pandémie pour les propriétaires

Pourquoi un propriétaire accepterait-il une telle clause ? Quel est son intérêt ? Tout d'abord, sur un marché concurrentiel, un tel arrangement rassure le locataire potentiel, ce qui peut le rendre disposé à payer un prix plus élevé au mètre carré. Deuxièmement, lorsque le contrat a correctement organisé la manière dont les parties doivent faire face à une telle calamité, les tribunaux ont moins de possibilités de regarder en dehors du contrat. Pensez au caractère raisonnable et équitable, à l'imprévision, etc. Comme nous l'avons déjà mentionné, ces derniers peuvent conduire à des résultats imprévisibles et arbitraires. Outre le fait que cela implique souvent une longue période d'incertitude. Avant que le juge n'ait parlé, les parties sont souvent des mois plus tard.

La clause pandémique pour les bureaux est faite sur mesure

Une "clause pandémique", contenant une option de résiliation provisoire et/ou une réduction ou une suspension du loyer, pourrait offrir une solution à ce problème. Le défi consiste à formuler la clause de manière à ce qu'elle soit "à l'abri des abus". La formulation d'une telle clause est taillée sur mesure. Il y a une grande différence entre les conséquences d'une pandémie pour une institution gouvernementale ou pour une agence de voyage. Avant d'inclure une clause de pandémie, il faut d'abord répondre à la question de savoir si les activités du locataire subiront une pandémie et, le cas échéant, dans quelle mesure. Si le bailleur n'effectue pas ce test et inclut "aveuglément" une clause standard, il y a un risque qu'un locataire qui n'a pas ou peu de problèmes avec une crise utilise cette clause (ou en abuse) pour rompre le contrat.  

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Comment résoudre ce problème ? Il y a plusieurs façons concevables de le faire. Si le locataire exerce des activités commerciales, le chiffre d'affaires peut servir de référence. Étant donné que les parties (en particulier le propriétaire et ses financiers) ont rarement besoin d'un loyer basé sur le chiffre d'affaires pur, d'autres exigences (externes) devraient également y être liées. Par exemple, une évaluation pourrait être faite sur la base d'une fermeture de certaines activités par les autorités publiques, ou d'une période minimale pendant laquelle un verrouillage de certaines activités se poursuit. Bien entendu, de nombreuses variantes et/ou compléments sont possibles.  

Dans tous les cas, on peut conclure que la situation spécifique de chaque locataire devra être prise en compte.  

L'article ci-dessus est une collaboration entre Flexas.com et Boers Advocaten à Veenendaal.