Koronasicherer Büromietvertrag: die Pandemieklausel

Infolge der Corona-Krise sind Mieter und damit auch Vermieter finanziell in die Bredouille gekommen. Vor allem im Gastgewerbe und im Einzelhandel. Viele Mieter möchten einen Mietnachlass erhalten oder sogar den Vertrag vorzeitig kündigen. In einer ganzen Reihe von Fällen geht es um Leben und Tod. Derzeit ist noch ungewiss, welche Lösung das Gericht in den Fällen wählen wird, in denen Mieter und Vermieter nicht selbst zu einer Lösung kommen können.

Der Büroflächenmarkt

Auf dem Büromarkt scheint es noch ruhiger zu sein. Das ist verständlich, denn der Markt ist in Bezug auf die Mieten viel breiter gefächert. Dazu gehören zum Beispiel Behörden, Krankenhäuser, Anwaltskanzleien, Immobilienmakler, Reisebüros, Paketzusteller und Internetshops: Einerseits gibt es in dieser Kategorie Unternehmen, die gerade noch so durchkommen oder sogar von der Krise profitieren. Andererseits gibt es auch Unternehmen, die wie keine anderen unter dieser Situation leiden. Denken Sie vor allem an Reisebüros.

Pandemie-Klausel

In der Zwischenzeit kommt die Welt wieder in Gang, und glücklicherweise gibt es auch Parteien, die miteinander im Gespräch sind, um neue Verträge abzuschließen. Dabei stellt sich die Frage, ob ein Vertrag eine solche Regelung enthalten kann, die den Beteiligten eine Lösung für den Fall einer Pandemie bietet. Schließlich stehen sich die Parteien vor Vertragsabschluss offener gegenüber, als wenn bereits ein Streitfall vorliegt. Tritt eine Situation höherer Gewalt tatsächlich ein, wissen die Parteien, woran sie sind, und sind nicht der Ungewissheit eines Gerichtsurteils ausgeliefert.

Vorteile einer Pandemieklausel für Vermieter

Warum sollte sich ein Vermieter darauf einlassen? Was ist sein Interesse? Erstens gibt eine solche Regelung dem potenziellen Mieter auf einem wettbewerbsorientierten Markt Sicherheit, sodass er bereit sein könnte, einen höheren Quadratmeterpreis zu zahlen. Zweitens: Wenn im Vertrag genau geregelt ist, wie die Parteien mit einem solchen Unglück umgehen sollen, gibt es für die Gerichte weniger Möglichkeiten, über den Vertrag hinauszuschauen. Denken Sie an Angemessenheit und Fairness, Voraussicht usw. Wie bereits erwähnt, kann letzteres zu unvorhersehbaren und willkürlichen Ergebnissen führen. Abgesehen davon, dass dies oft mit einer langen Zeit der Unsicherheit verbunden ist. Bevor der Richter gesprochen hat, sind die Parteien oft schon Monate weiter.

Pandemieklausel für Büros maßgeschneidert

Eine "Pandemieklausel", die eine zwischenzeitliche Kündigungsmöglichkeit und/oder eine Mietminderung oder eine Mietaussetzung enthält, könnte eine Lösung für das Problem bieten. Die Herausforderung besteht darin, die Klausel so zu formulieren, dass sie "missbrauchssicher" ist. Die Formulierung einer solchen Klausel ist maßgeschneidert. Es ist ein ziemlicher Unterschied, ob eine Pandemie für eine staatliche Einrichtung oder für ein Reisebüro Folgen hat. Bevor eine Pandemieklausel aufgenommen wird, muss zunächst die Frage beantwortet werden, ob und in welchem Umfang die Tätigkeit des Mieters von einer Pandemie betroffen ist. Wenn der Vermieter diese Prüfung nicht vornimmt und "blind" eine Standardklausel aufnimmt, besteht die Gefahr, dass ein Mieter, der keine oder nur geringe Probleme mit einer Krise hat, diese Klausel nutzt (oder sie missbraucht), um den Vertrag zu brechen.

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Wie kann dies gelöst werden? Hierfür sind mehrere Möglichkeiten denkbar. Wenn der Mieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, kann der Umsatz als Maßstab herangezogen werden. Da die Parteien (insbesondere der Vermieter und seine Geldgeber) selten eine reine Umsatzmiete benötigen, müssten daran auch weitere (externe) Anforderungen geknüpft werden. Beispielsweise könnte eine Bewertung auf der Grundlage einer behördlichen Schließung bestimmter Aktivitäten oder einer Mindestdauer, während der eine Schließung für bestimmte Aktivitäten andauert, vorgenommen werden. Natürlich sind viele Varianten und/oder Ergänzungen möglich.

In jedem Fall muss die spezifische Situation jedes einzelnen Mieters berücksichtigt werden. Der obige Artikel ist ein Gemeinschaftsprojekt von Flexas.com und Boers Advocaten in Veenendaal.