Bedrijfsverzamelgebouw of business center, wat past het beste bij jouw bedrijf?

29-08-2019

Er is veel veranderd op de kantorenmarkt de afgelopen jaren. Met name de uitbreiding in variatie van het aanbod is opvallend te noemen. Vroeger werden kantoren voornamelijk onderverdeeld naar single tenant en multi tenant. Tegenwoordig hebben ondernemers meer keuze en dat maakt het niet altijd eenvoudig. Om je te helpen bij deze keuze zetten wij in dit artikel de twee meest populairste opties, het bedrijfsverzamelgebouw en het business center, tegenover elkaar. Hierbij zal nader ingegaan worden op dit type kantoren, de overeenkomsten/verschillen en bespreken we aan de hand hiervan wat de voor- en nadelen zijn.

Wat is een bedrijfsverzamelgebouw?

Een bedrijfsverzamelgebouw is een pand dat is onderverdeeld in meerdere verhuurbare kantoren of afdelingen om verschillende ondernemingen te huisvesten. In dit type kantoor zijn verschillende variaties van servicelevels en gedeelde faciliteiten mogelijk. In essentie huur je een kantoor en dien je zelf te zorgen voor faciliteiten en worden er geen services geboden. Heb je een vergaderruimte en keukentje nodig? Dan is het zaak om die zelf binnen jouw kantoor te realiseren. In sommige bedrijfsverzamelgebouwen zijn echter wel één of meer vergaderruimtes beschikbaar voor huurders. Toiletfaciliteiten worden doorgaans wel gedeeld met de andere bedrijven op dezelfde verdieping. Het meeste regel je dus zelf.

Dat geldt ook voor de services. Over het algemeen worden er in bedrijfsverzamelgebouwen geen of weinig services geleverd. Er is geen receptie om klanten te ontvangen, de post haal je zelf op en er is geen gezamenlijke lunch. Wil je internet dan kun je dit zelf afsluiten bij een provider. Er zijn natuurlijk uitzonderingen op de regel. Zo zijn er een aantal bedrijfsverzamelgebouwen die internet en lunch aanbieden. In een business center worden dergelijke faciliteiten en services meestal wel verzorgd.

Wat is een business center?

In een business center zijn er, net als in een bedrijfsverzamelgebouw, verschillende bedrijven gehuisvest in één gebouw. Een business center heeft meestal meer huurders. De verhuurder hanteert een hoog serviceniveau en probeert huurders zoveel mogelijk te ontzorgen. Volledige focus op de core business is misschien wel het grootste voordeel van huren in een business center. Verhuurders creëren hierbij vaak een soort kantoorconcept met identiteit en een geheel eigen community. Voorbeelden hiervan zijn Spaces, WeWork en Regus.

De bovenstaande onderverdeling tussen bedrijfsverzamelgebouwen en business centers vervaagt de afgelopen jaren steeds meer. Dit omdat de bedrijfsverzamelgebouwen steeds meer services aanbieden.

Overeenkomsten business centers en bedrijfsverzamelgebouwen

Er zijn veel overeenkomsten tussen een bedrijfsverzamelgebouw en business centers, maar ook enkele verschillen. Dit heeft voornamelijk te maken met het serviceniveau en de faciliteiten. In het recente verleden waren het vooral kleinere bedrijven (tot 5 werkplekken) die een kantoorunit huurden in een business center of bedrijfsverzamelgebouw. Dat is tegenwoordig wel anders. Grotere organisaties kiezen hier in toenemende mate voor.

Flexibele huurcontracten

Het komt maar weinig voor dat business centers en bedrijfsverzamelgebouwen vijf of tienjarige overeenkomsten aangaan. De meeste contracten lopen van enkele maanden tot maximaal een paar jaar. Dit geeft voor zowel de huurders als verhuurder flexibiliteit, maar brengt natuurlijk ook risico’s met zich mee. Voor de huurder kan bijvoorbeeld ongewild het contract niet worden verlengd en de verhuurder is niet voor lange tijd zeker van huurinkomsten.

Groeien of krimpen binnen hetzelfde kantoorgebouw

Huur je in een bedrijfsverzamelgebouw of business center? Dan kun je in overleg met de verhuurder vaak eenvoudig groeien of krimpen. Perfect als je snel groeit maar niet steeds wilt verhuizen. Dan wordt bijvoorbeeld in de huurovereenkomst al opgenomen dat de huurder eventueel verplaatst kan worden binnen het gebouw om dit mogelijk te maken. Een huurder die wil uitbreiden heeft dan een zogenaamde ‘right of first refusal’ ofwel het recht om te weigeren. Een eerste recht van weigering geeft een zittende huurder het recht om nieuw vrijgekomen kantoorruimte te huren. Ook als er dus een andere partij interesse toont. De ruimte kan in een dergelijk geval alleen verhuurd worden als de zittende huurder aangeeft geen interesse te hebben.

Kruisbestuiving tussen bedrijven onderling

Een kantoorgebouw met meerdere ondernemers en hun bedrijven biedt een ander groot voordeel. Verhuurders zorgen namelijk vaak voor plekken waar sociale interactie gefaciliteerd wordt. Denk hierbij aan een koffiecorner of een gezamenlijke lunchgelegenheid. Dankzij deze interactie treedt er kruisbestuiving tussen bedrijven op. Met samenwerkingen en inspiratie tot gevolg. Bovendien worden er ook regelmatig initiatieven ondernomen om gezamenlijk leuke dingen te organiseren. Bijvoorbeeld een gezamenlijke BBQ.

Zoals hierboven al eerder aangestipt zijn huren zowel kleine als grotere bedrijven vanuit verschillende en soms dezelfde branche in een business center of bedrijfsverzamelgebouw. Het voordeel hiervan is dat jonge en oudere bedrijven van elkaar leren en elkaar inspireren. De gevestigde partijen kunnen hun ervaringen delen en jonge ondernemers zorgen voor nieuwe inzichten, denkwijzen en ideeën.

Verschillen tussen bedrijfsverzamelgebouwen en business centers

Bij bedrijfsverzamelgebouwen worden kort gezegd alleen kantoren beschikbaar gesteld aan de huurders. Bij business centers is het veel meer het principe van ‘office as a service’, hier ben je dan ook van alle gemakken voorzien die je als huurder kan wensen. Dit is ook de reden dat de huurprijzen van een business center doorgaans hoger liggen dan die van een bedrijfsverzamelgebouw. De services die geboden worden lopen sterk uiteen. Het doorsnee business center beschikt in ieder geval over een receptie, volledig ingerichte kantoren, internet en een lunchgelegenheid.

Receptie

Een business center heeft altijd een bemande receptie die klanten ontvangt en doorverwijst naar de juiste bedrijven/mensen. De receptie dient tevens als aanspreekpunt voor huurders. Zij kunnen hier terecht met hun vragen en opmerkingen over huurzaken. Bedrijfsverzamelgebouwen hebben zelden tot nooit een receptie.

IFRS-16 regelgeving (lease accounting)

Een ander verschil tussen bedrijfsverzamelgebouwen en business centers is de optie om het kantoor als service te huren. Dit is ontstaan na invoering van de nieuwe IFRS-16 regelgeving. Hierin is bepaald dat alle huurcontracten op de balans moeten worden vermeld, dus ook de huur van je kantoorruimte. Eén van de uitzonderingen hierop is als het kantoor gehuurd wordt via een ‘service level agreement’. Dit is bij een business center eenvoudig te realiseren omdat veel faciliteiten die hier onder moeten vallen al geregeld zijn. Bij een bedrijfsverzamelgebouw is dit soms wel mogelijk, maar is meer werk. Het vereist een goede samenwerking met de verhuurder. Meer weten? Lees onze blog: kantoorruimte huren en IFRS-16.

Volledig ingerichte kantoren en internet/telefonie

Bij een business center hoef je als huurder eigenlijk alleen je laptop mee te nemen en je kan aan het werk. Het kantoor wordt gemeubileerd opgeleverd. Internet en telefonie is al geregeld. Dit zijn zaken die bij een bedrijfsverzamelgebouw meestal niet aanwezig zijn. Dat dienen huurders zelf dan nog te verzorgen.

Lunch op kantoor

Een bedrijfsrestaurant is bij business centers vaak aanwezig. Hier wordt soms zelfs gebruik gemaakt van een externe cateraar die huurders van een heerlijke lunch voorziet. Bij bedrijfsverzamelgebouwen verschilt dit nogal eens. In het ene gebouw regelt elk bedrijf alles zelf en in andere gebouwen hebben is er een gezamenlijke lunch.

Waar vind je bedrijfsverzamelgebouwen en business centers?

De meeste bedrijfsverzamelgebouwen en business centers zijn te vinden de Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. Kortom, de grootste steden in Nederland. Deze steden alleen zijn goed voor meer dan 50% van de markt. In middelgrote steden als Arnhem, Nijmegen, Den Bosch, Eindhoven enzovoorts bevinden zich ook business centers en bedrijfsverzamelgebouwen. Aan de groei van deze relatief nieuwe kantoorconcepten lijkt voorlopig nog geen einde te komen. Dergelijke formules zijn immens populair geworden en groeien nog altijd in rap tempo. Wij verwachten met name in de grote Nederlandse steden de komende jaren nog een sterke groei.

Grote verschillen tussen business centers en bedrijfsverzamelgebouwen onderling

Nu je weet wat de verschillen en overeenkomsten zijn tussen bedrijfsverzamelgebouwen en business centers is het belangrijk te weten dat geen business center of bedrijfsverzamelgebouw hetzelfde is. Zowel de cultuur als de uitstraling kunnen sterk verschillen. Zo heerst er binnen sommige business centers bijvoorbeeld een hippe jonge ondernemerscultuur waar in andere een meer formele en zakelijke sfeer hangt.

Het is dus altijd handig even bij onze specialisten te checken welk bedrijfsverzamelgebouw of business center het beste bij jouw bedrijf past.