Demis
Bril
CTO
Huurindexatie van kantoorruimte: Wat is het en hoe wordt het toegepast?
Niemand zit er op te wachten, maar je weet dat je er niet onderuit kunt: de jaarlijkse huurverhoging van je kantoorruimte. In het huurcontract van bijna elk kantoor zijn bepalingen opgenomen over de jaarlijkse huurindexatie. In dit blog bespreken we wat huurindexatie van kantoorruimte is en hoe deze wordt toegepast.
Kantoorruimte te huur in Amsterdam
Wat houdt huurindexatie in?
Huurindexatie is een jaarlijkse huurverhoging met een in het huurcontract gespecificeerd bedrag. Omdat huurder en verhuurder er bij de contractbesprekingen al over hebben onderhandeld, is de huurindexatie geen onderwerp waar jullie nog over “om de tafel moeten”. De huurindexatie gaat “van rechtswege” in.
De ene huurindexatie is de andere niet. Aan de jaarlijkse indexatie van huurprijzen bij woningen worden allerlei wettelijke grenzen gesteld. De overheid doet dit om bewoners te beschermen tegen de machtige positie van verhuurders. Voor zakelijke panden gelden andere regels, welke afhangen van het soort pand. In grote lijnen kent het Nederlandse Huurrecht twee soorten bedrijfsruimtes:
- Publiekstoegankelijke bedrijfsruimte met een verkooppunt (7:290 BW). Denk aan winkels en horecagelegenheden.
- Overige bedrijfsruimte (7:230a BW)
Of je zakelijke ruimte in de ene of de andere categorie thuishoort, heeft belangrijke juridische consequenties. Kantoorruimte valt onder de noemer “Overige bedrijfsruimtes”. Dit soort bedrijfsruimtes zijn door de wetgever zoveel mogelijk vrijgelaten. De huurprijs komt tot stand tijdens de onderhandelingen, er is geen minimum contractduur en ook de jaarlijkse huurindexatie komt tot stand in de onderhandelingen. Zonder wettelijke beperkingen zijn huurder en verhuurder (in beginsel) vrij om af te spreken wat ze willen.
Hoe hoog is de huurindexatie?
De hoogte van de huurindexatie is afhankelijk van de gemaakte afspraken. Omdat contractvrijheid geldt, mag je elke gewenste afspraak maken over de huurindexatie. Je kunt dus afspreken dat de huur nooit geïndexeerd wordt of dat de huur elk jaar met een vast bedrag of percentage wordt verhoogd.
In verreweg de meeste gevallen wordt de consumentenprijsindex (CPI) als maatstaf gebruikt. De CPI wordt berekend door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en is de officiële maat voor de inflatie. Omdat het CPI door een onafhankelijke instantie wordt bepaald, kan geen van de contractpartijen de hoogte van de huurindexatie in het eigen voordeel beïnvloeden. Het is altijd precies duidelijk wat de geldende CPI is. Daarover kunnen dus geen onduidelijkheden ontstaan
Wanneer wordt huurindexatie op een kantoor toegepast?
Het indexeren van de huur van een kantoor is geen wettelijk recht. Huurindexatie is daarom alleen mogelijk wanneer dit in het huurcontract is geregeld.
Huurindexatie met terugwerkende kracht
Normaal gesproken wordt huurindexatie meteen toegepast wanneer de (in het contract) overeengekomen datum is bereikt. In de praktijk komt het echter verrassend vaak voor dat verhuurders vergeten de huurindexatie toe te passen.
Wanneer de huurindexatie van kantoorruimte wel contractueel is vastgelegd, maar niet is uitgevoerd, kan de verhuurder deze met terugwerkende kracht opeisen. Bij huurindexatie met terugwerkende kracht geldt de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar. Wanneer indexatie achterwege is gebleven, kan dus in één keer het prijsverschil over de afgelopen 5 jaar in rekening gebracht worden.
Heb je het idee dat je verhuurder vergeten is de jaarlijkse indexatie toe te passen? Trek direct aan de bel, om een hoge navordering te voorkomen. Laat het verschil in de huursom door je boekhouder boeken als “nog te betalen bedragen”, om een spaarpotje te vullen om de navordering te kunnen betalen.
Rekenvoorbeeld
Stel, je hebt een huurcontract afgesloten voor een huurprijs van € 100 / m2. In het contract is opgenomen dat de huur elk jaar op 1 juli wordt geïndexeerd. Op het moment dat de indexatie berekend wordt, heeft het CBS de inflatie berekend als 1,5%. De huur van je kantoorruimte wordt dan met 1,5% verhoogd. Voortaan betaal je € 101,50 per vierkante meter.
Een jaar later wordt de huur opnieuw geïndexeerd. Ook dit jaar is de inflatie 1,5%. Hoe hoog wordt nu de huur van je kantoor? Dat is afhankelijk van de in het contract gekozen rekenmethode.
1. Vaste noemer methode
Bij de vaste noemermethode is de huur van het eerste jaar het uitgangspunt voor de huurindexatie. In dit voorbeeld:
Huur eerste jaar: € 100 /m2
Bedrag indexatie: 1,5% x € 100 = € 1,5 /m2
Huur lopend jaar: € 101,50/m2
Huur volgend jaar: € 101,50/m2 + € 1,5/m2 = € 103/m2
2. Jaar-op-jaar-methode
De andere veelgebruikte rekenmethode is de jaar-op-jaar methode. Hierbij wordt de indexatie berekend op basis van de huidige huurprijs. In dit voorbeeld:
Huur eerste jaar: niet relevant
Huur lopend jaar: € 101,50 /m2
Bedrag indexatie: 1,5% x €101,50/m2 = € 1,52/m2
Huur volgend jaar: € 101,50/m2 + € 1,5225/m2 = € 103,0225/m2 (afgerond naar € 103,02/m2)
Bij de jaar-op-jaar methode wordt de huur iets meer verhoogd dan bij de vaste-noemer methode. Het verschil wordt elk jaar ietsje groter en is dan ook vooral zichtbaar bij langlopende contracten.
Hulp nodig met de huurindexatie van kantoorruimte?
In dit blog bespraken we de belangrijkste punten rondom de huurindexatie van kantoorruimte. Blijf je toch zitten met vragen rondom de jaarlijkse huurverhoging van je kantoor? Bel dan een van de kantoorruimtespecialisten van Flexas: 085-019 38 18
